片高清无码免费,色婷婷综合和线在线,国产福利不卡视频在免费播放,国产午夜福利在线永久视频

林本利上期整理了香港自1964年至今的樓價(jià)數(shù)據(jù)，讓大家了解每次樓價(jià)升跌的周期。從歷史數(shù)據(jù)可見，樓市下跌往往持續(xù)3至6年，大約跌三成至六成。他今堂從息口、樓市供需、經(jīng)濟(jì)及供樓負(fù)擔(dān)等角度，向?qū)W生分析香港樓市面對(duì)的主要問題，以及利好因素，以衡量樓市現(xiàn)水平是否適宜入市。

盤點(diǎn)樓市主要問題、利好因素

美國聯(lián)儲(chǔ)局在2022年3月啟動(dòng)加息，經(jīng)歷了約兩年半時(shí)間，聯(lián)儲(chǔ)局在9月18日終于減息半厘。上期提到，在過去三個(gè)周期樓價(jià)大跌，均處于美國加息周期。在2022年3月加息之前，大家經(jīng)過超過10年超低息，甚至負(fù)利率時(shí)代，很多人忽略了按揭利率會(huì)回升，有些人在樓價(jià)高位時(shí)“一開二”——把自住物業(yè)轉(zhuǎn)按套現(xiàn)，然后買入第二層樓——結(jié)果超出了自己的預(yù)算。另外，有換樓人士“先買后賣”，當(dāng)樓價(jià)下跌，新購入的物業(yè)估價(jià)下足，便不夠首期上會(huì)，導(dǎo)致一些低價(jià)沽貨的個(gè)案涌現(xiàn)。

需求方面，銀行在過去一段時(shí)間收緊按揭，有的愿意批出按揭亦估價(jià)不足，也影響部分人的入市意欲。

租金回報(bào)升 料投資者重投市場(chǎng)

另外，市場(chǎng)原先期望新抵港的專才、高才可補(bǔ)充部分樓市購買力，但有調(diào)查發(fā)現(xiàn)他們不足一成人選擇置業(yè)買樓，大部分均選擇租樓，“所以租金在今年內(nèi)升了6至7%，不是一年，是從今年年初到現(xiàn)在！”不過，專才及高才客扯高租金，卻吸引投資者重新出動(dòng)，帶來另一股需求。林本利指，過往定存也有4厘，自然少了人投資買樓，但現(xiàn)在個(gè)別區(qū)份，租金回報(bào)已達(dá)4厘， 如荃灣中心，荃威花園及美孚新邨都有4厘。他相信若供樓利率及存款息率落到3厘，收租投資者會(huì)陸續(xù)重投市場(chǎng)。

供應(yīng)方面，林本利留意到政府已減少賣地，交椅洲人工島填海亦正考慮“拉長”分期進(jìn)行，而社會(huì)上有聲音建議調(diào)整公私營房屋比例，由“七三比”變回“六四比”，居屋白表綠表比例亦會(huì)調(diào)整，以上這些因素均有利地產(chǎn)發(fā)展商。

股市跑先樓市 通常6至9個(gè)月

至于經(jīng)濟(jì)及股市，過去一段時(shí)間，經(jīng)濟(jì)和股市表現(xiàn)不佳，連帶樓市也淡靜，林本利經(jīng)常告訴學(xué)生，樓市較股市是滯后的，舉例2021年初，恒指升至31,183點(diǎn)高位，惟期后科網(wǎng)股大跌，林本利戲稱為“科幻（科網(wǎng)）泡沫”，恒指大幅回落，樓價(jià)隨后在8月也見高位191點(diǎn)；2018年亦然，恒指升至歷史最高位是1月的33,484點(diǎn)， 樓價(jià)亦在8月見高位188點(diǎn)，“真的剛剛好，股市跑先樓市，通常6個(gè)月到9個(gè)月。”

股市大幅回升 冀帶動(dòng)樓市復(fù)蘇

不過，內(nèi)地三大金融部委上周二（24日）推出“組合拳”，包括降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)、調(diào)低存量房貸利率、降低二套房“最低首付比例”等，提振經(jīng)濟(jì)及金融市場(chǎng)。“如果依以上邏輯，股市有振作的話， 樓市也會(huì)有振作。”近月股市大幅回升，期望可帶動(dòng)樓市復(fù)蘇。

美國聯(lián)儲(chǔ)局早前減息半厘，開展減息周期，外界期盼香港樓價(jià)可見底回升。“無人知道底在哪里”，但林本利認(rèn)同減息是關(guān)鍵因素，過往他多次分析，樓價(jià)調(diào)整三成左右應(yīng)差不多。中原CCL上周五最新報(bào)137.19點(diǎn)，較指數(shù)2021年高位191點(diǎn)，回落約28%，以跌幅計(jì)已接近林本利的推斷。其后主要看減息進(jìn)度和幅度。他早前分享簡單推斷未來息口的方法，以美國2年期判斷近日約3.5厘，兩年合共7厘，減現(xiàn)時(shí)聯(lián)邦基金利率的不足5厘，即市場(chǎng)預(yù)期兩年后聯(lián)邦基金利率將是2厘多，相信屆時(shí)香港供樓利息應(yīng)差不多水平。

樓價(jià)回落至港人能負(fù)擔(dān)水平

此外，林本利常以香港住戶每月入息中位數(shù)，衡量港人買樓負(fù)擔(dān)能力，過去每當(dāng)樓市過熱，住戶入息中位數(shù)也不足以購買“3呎樓”，而以近期香港住戶每月入息中位數(shù)約3萬元，除以地產(chǎn)代理統(tǒng)計(jì)的全港住宅平均呎價(jià)約1萬元計(jì)，即港人家庭月入回升至可負(fù)擔(dān)約3呎樓。近期400平方呎住宅的供樓負(fù)擔(dān)比率已由超過60%降至約48%，亦佐證樓價(jià)已回落至港人相對(duì)能負(fù)擔(dān)的水平。

“最重要的是，千祈不要高追！”最后他提醒學(xué)生，從過去歷史可見，若在樓市最熾熱、樓價(jià)最高位買樓，往往要等5至10年才回到當(dāng)初入市價(jià)。而在樓價(jià)回落約三成時(shí)候入市，即使樓價(jià)有機(jī)會(huì)再跌，等兩三年可望“返家鄉(xiāng)”。

更多金融資訊，盡在星島環(huán)球網(wǎng)：

香港啟德地王新盤搶攻，每英尺1.96萬虧本價(jià)推 

減息時(shí)代開啟，錢要放哪里？專家全面拆解資產(chǎn)部署

恒指高開543點(diǎn)，ATM續(xù)升，內(nèi)房股炒上，萬科龍湖融創(chuàng)齊飆近15%

港漂創(chuàng)業(yè)蝕7位數(shù)，晚晚失眠，不敢向家人求助，專家建議別急于求成“工作與生活應(yīng)平衡”

定存攻略｜回報(bào)必輸銀債？一個(gè)情況做定存收息更多，實(shí)例拆解當(dāng)中關(guān)鍵

《星島》獲林本利授權(quán)節(jié)錄活道教育中心理財(cái)班內(nèi)容livingword.edu.hk

最權(quán)威的香港本科升學(xué)資訊！10月19日，星島新聞集團(tuán)攜香港各大高校，在深圳舉辦香港高等教育博覽會(huì)，推介優(yōu)質(zhì)香港高等教育資源。名額有限，請(qǐng)點(diǎn)擊鏈接填寫資料，及早獲得參加機(jī)會(huì)。

https://www.wjx.top/vm/QkvSl2q.aspx

報(bào)名人數(shù)眾多，會(huì)有資格審核環(huán)節(jié)，請(qǐng)務(wù)必認(rèn)真填寫。