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    消委會揭地產(chǎn)代理隱瞞墮樓,業(yè)界稱兇宅定義不一

    發(fā)布時間:2024-09-17 08:38

    消委會公布今年首8個月收到11宗涉及地產(chǎn)代理的投訴,其中有代理無向買方披露單位曾經(jīng)發(fā)生墮樓事故,遭買方終止交易,并追討賠償,最終法庭裁定地產(chǎn)代理要向買方賠償訂金。有地產(chǎn)代理向《星島》表示,承認業(yè)內從業(yè)員水平參差不齊,部份人為賺快錢而故意隱瞞問題,惟因法例上并沒有定義何謂兇宅,實際事故狀況又各有差異,或會引發(fā)買家、中介及業(yè)主三方差生爭拗,建議買家置業(yè)時仍要保持謹慎,小心評估風險。

    地產(chǎn)代理在物業(yè)買賣過程中提供重要信息,例如在推銷物業(yè)時安排準買家視察物業(yè)或示范單位、提供物業(yè)信息及解答問題。地產(chǎn)代理何先生(化名)表示,兇宅衍生的爭議,經(jīng)常是社會討論焦點,皆因物業(yè)是否兇宅并不是《地產(chǎn)代理條例》內列明地產(chǎn)代理須要提供的資料,以及兇宅在法律上并無一個定義。不過他認為,代理既然受買家委托,若對方表明十分關注物業(yè)是否發(fā)生過事故,應該盡力為其查證。

    消委會提醒地產(chǎn)代理角色復雜,消費者未必可以直接追討損失。圖為示意圖。(資料圖片)

    ▲消委會提醒地產(chǎn)代理角色復雜,消費者未必可以直接追討損失。圖為示意圖。(資料圖片)

    長者在家病逝業(yè)主辯稱“非事故單位”

    不過一名不愿意開名的代理表示,雖然代理可循不同途徑例,例如代理行的內部計算機或坊間所謂的“兇宅網(wǎng)”查核單位是否發(fā)生過事故,但不能確保百分百準確無誤,“現(xiàn)時政府都沒有相關機構或網(wǎng)站,讓業(yè)界更容易核實兇宅資料。事實上,很多發(fā)生在單位內的死亡事件未必有報道或資料記錄,如果最后要代理負上全部責任,對我們來說很不公平。”

    另一名從事地產(chǎn)代理超過20年的鍾先生(化名)則表示,部份業(yè)主存心隱瞞單位狀況,讓他們防不勝防。他憶述曾有買家在簽訂臨約后,指業(yè)主隱瞞單位曾發(fā)生事故,惟業(yè)主辯稱長輩并非在單位過身,“雙方的爭論點在于該名長者是被送到醫(yī)院才被證實死亡,但附近鄰居就指他是在單位斷氣,早已沒有心跳。”他補充,“在家離世”因屬安詳離世,不會構成兇宅的因素,就算是地產(chǎn)經(jīng)紀亦無法查證。

    鍾先生續(xù)指,業(yè)內從業(yè)員質素的確參差不齊,自己也聽聞有不少人入行只為搵快錢,明知單位有問題,向買家說明時卻輕輕帶過。他指出,業(yè)界要樹立正確的職業(yè)操守外,買家亦保持小心謹慎的態(tài)度,除了向代理查證外,不妨做多點功課,可從互聯(lián)網(wǎng)、銀行物業(yè)估價、物業(yè)管理處紀錄和土地查冊文件等了解物業(yè)是否發(fā)生過事故。

    4類事故單位等級:

    7_9_4

    8_7_14

    9_8_10

    10_8_5

    買“兇宅”前宜先向銀行查詢

    中原按揭經(jīng)紀董事總經(jīng)理王美鳳表示,兇宅基本上是一個約定俗成的說法,一般指單位內曾發(fā)生不愉快或非自然的命案,如兇殺、跳樓或燒炭、上吊等自殺、失足或煤氣爆炸等意外死亡事故等。

    由于中國人對不幸命案心生忌諱,普遍不愿意購買兇宅作居所,故此問津兇宅的買家稀少,業(yè)主脫手出售單位困難,兇宅成交價一般亦較市價為低。不過,若單位內發(fā)生的是屬于自然死亡事件如百年歸老或病故等,則一般不會列作兇宅。

    王美鳳指,由于兇宅往往出現(xiàn)轉讓困難及售價折讓的關系,銀行對于兇宅有機會降低可造按揭成數(shù)、調高按息,甚至拒絕批出按揭;當中亦視乎單位估值與市值之差幅及銀行取態(tài)等。

    上述方面會受到兇宅條件而影響,包括所謂兇宅有多“兇”的程度,如事故的嚴重性及令人心生恐怖的程度、是否被廣泛報道及市場出現(xiàn)較大回響、命案發(fā)生至今之時間長短,以及單位是否曾成功轉手等,銀行之間批出之按揭條款有機會出現(xiàn)很大差別,買家宜多找銀行作比較。

    如何得知單位是否“兇宅”?

    至于買家如何得知單位是否兇宅及是否影響按揭上會,買家可嘗試查看網(wǎng)上一些兇宅名單,或透過地產(chǎn)代理查詢,但需明白,基本上兇宅沒有官方名單及定義,亦沒有界定兇宅的標準。

    若有業(yè)權人離世,土地查冊紀錄雖可顯示相關登記,但這不代表單位屬于兇宅,因為紀錄不會列出業(yè)權人死亡原因及地點;若命案不幸者并非業(yè)權人,有關離世紀錄亦不會登記在土地注冊處。較實際的方法是找銀行估價或網(wǎng)上估價,若然屬于銀行兇宅黑名單,網(wǎng)上估價結果或顯示為“不適用”;不過,這不代表銀行必定全然拒批該單位之按揭,亦有可能是需由銀行再作個別評估,買家可找銀行直接了解。

    物業(yè)交易4大注意事項

    消委會認為,地產(chǎn)代理在交易扮演的角色存在一定的復雜性,一旦發(fā)生爭議,消費者要追討未必直接和容易,因此進行物業(yè)交易時須格外謹慎,并可留意以下事項:

    1. 應委托受地監(jiān)局監(jiān)管的持牌地產(chǎn)代理從業(yè)員,切勿委托無牌地產(chǎn)代理。如有疑問,可要求該地產(chǎn)代理或營業(yè)員出示“地產(chǎn)代理證”,或瀏覽地監(jiān)局的網(wǎng)頁,查閱牌照目錄。

    2. 與地產(chǎn)代理簽署“地產(chǎn)代理協(xié)議”,以書面訂明各方的權責。二手住宅物業(yè)使用的訂明表格,重要條文包括放盤價、代理的責任、傭金、單邊(只代表業(yè)主/買方/租客)或雙邊代理(同時代表業(yè)主及買方或業(yè)主及租客)等。

    3. 消費者應從多渠道核實地產(chǎn)代理的陳述及仔細了解物業(yè)各資料,例如詳閱售樓說明書(一手物業(yè)),并透過第三方渠道如土地注冊處和屋宇署的百樓圖網(wǎng),查閱有關業(yè)權資料和樓宇圖則等文件。

    4. 不應輕信“包借”、“包賺”等令人存疑的承諾,亦應以書面形式訂立協(xié)議并具體列明優(yōu)惠細節(jié)。如有任何懷疑,可咨詢獨立法律意見,以保障自身權益。

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