梁志堅(jiān)|公私營合作締造土地效益,開發(fā)需基建先行
香港一直奉行自由市場(chǎng)、資本主義的經(jīng)濟(jì)原則,政府掌管土地供應(yīng)、城市規(guī)劃,在城市建設(shè)的過程中,要善用資源,提高效率,政府一直有借用私人市場(chǎng)的力量,而發(fā)展商就是扮演這個(gè)重要角色,將政府的規(guī)劃藍(lán)圖一一建設(shè)起來。
香港地產(chǎn)建設(shè)商會(huì)在1965年成立,快將60周年。戰(zhàn)后香港人口大幅增加,政府于60年代開始,開始建造社區(qū)和新市鎮(zhèn)。發(fā)展商配合政府的政策發(fā)展和藍(lán)圖,在港九新界開辟了無數(shù)新社區(qū),興建了超過二百萬間房屋,應(yīng)對(duì)社會(huì)發(fā)展的需要。由60年代初開始直至今日,香港人所津津樂道的美孚新邨、太古城、沙田第一城、海濱花園、嘉湖山莊、海怡半島、新都城、YOHO Town,都是由發(fā)展商所興建,為數(shù)以十萬計(jì)的家庭提供居所,從而亦協(xié)助無數(shù)家庭積累財(cái)富。隨著香港經(jīng)濟(jì)發(fā)展和轉(zhuǎn)型,發(fā)展商由早期(50至70年代)參與建造大量工廠和運(yùn)輸基建設(shè)施,推動(dòng)香港成為紡織業(yè)、玩具業(yè)等的制造業(yè)中心。至80年代香港逐漸發(fā)展為世界金融中心,我們亦參與興建大量商業(yè)中心、大型展覽館、酒店、旅游設(shè)施、碼頭等等。這些項(xiàng)目的建設(shè)促進(jìn)了香港的城市發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步,提升了市民的生活質(zhì)量,也為香港的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)。
官商優(yōu)化合作善用土地資源
政府負(fù)責(zé)規(guī)劃開辟土地資源,發(fā)展商負(fù)責(zé)收地買地起樓,官商合作各展所長(zhǎng),先能夠有效率地將規(guī)劃大綱圖的概念一一實(shí)現(xiàn)。不但如此,政府更可透過委托發(fā)展商興建配套設(shè)施和道路基建,從而加快興建過程,令市民可以更快擁有完善的居所設(shè)施。以往的新市鎮(zhèn),包括沙田,屯門,荃灣,東涌等,都是以這個(gè)公私營合作的模式迅速發(fā)展起來,政府亦得以從賣地獲取可觀收入,支持各項(xiàng)施政支出。土地收入一直是政府收入的四大重要來源,過去二十年,土地收入占政府收入總額接近20%,再加上發(fā)展商所交的利得稅與及來自物業(yè)交易的印花稅,政府從房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)獲得的財(cái)政收入每年平均達(dá)35%,而過去十年,來自與地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)亦都占本地生產(chǎn)總值超過20%。
政府的土地房屋政策、香港的樓市的平穩(wěn)發(fā)展,與香港整體的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境息息相關(guān)。目前國際經(jīng)濟(jì)前景不穩(wěn)定、高息環(huán)境下,樓市亦不能獨(dú)善其身。當(dāng)樓市下調(diào),市場(chǎng)前景不明朗,再加上高息環(huán)境令發(fā)展商的融資成本上升,發(fā)展商入標(biāo)投地自然會(huì)加倍審慎,繼而影響政府庫房收入,這些經(jīng)濟(jì)因素,與土地政策、樓市前景環(huán)環(huán)相扣。
政府土地開發(fā)須配合交通基建
所以重點(diǎn)是政府須著力改善經(jīng)濟(jì)、民生、吸引外資和人才到香港,經(jīng)濟(jì)復(fù)甦,投資者對(duì)市場(chǎng)前景回復(fù)信心,樓市自然可以平穩(wěn)發(fā)展,發(fā)展商投地的意欲亦會(huì)自然增加,政府庫房收入亦可以改善。
目前,政府有多項(xiàng)土地發(fā)展計(jì)劃,如北部都會(huì)區(qū)、啟德發(fā)展計(jì)劃等,要推動(dòng)這些新發(fā)展區(qū)得到成果,很大程度上是建基于基建設(shè)施能否如期落實(shí),例如交通配套、教育醫(yī)療等設(shè)施,所以政府在發(fā)展這些新地區(qū)時(shí),必須基建先行,這不但便利市民生活,亦增強(qiáng)發(fā)展商投地的誘因。
所以發(fā)展商都非常支持政府最近公布兩鐵一路新項(xiàng)目,包括北環(huán)線東延線,新界東北線,以及北都公路(新界北新市鎮(zhèn)段)。另外,我們亦歡迎政府重啟啟德單軌列車項(xiàng)目,有了交通等基建配套,對(duì)發(fā)展商投地、換地的吸引力自然更大。香港今日成為亞洲以至世界級(jí)的經(jīng)濟(jì)繁榮大都會(huì),依靠幾代香港人孜孜不倦在這個(gè)地方實(shí)現(xiàn)他們開創(chuàng)事業(yè),建立家園的夢(mèng)想,這個(gè)夢(mèng)想需要土地承載。有地斯有財(cái),土地之所以這樣重要,是因?yàn)樗膬r(jià)值,是積累財(cái)富的工具。但是土地的價(jià)值亦是從人而來,它必須是吸引人心所向,人人趨之若鶩,愿意建家立業(yè)的地方。香港一直賴以成功的優(yōu)勢(shì),是良好的政府,有效的施政,完善的制度,讓香港人得以安居樂業(yè),社會(huì)經(jīng)濟(jì)得以欣欣向榮。
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